■　土地一括売買契約でも実態が分割なら収益計上も変わる

　国土交通省が調査している土地投資動向調査の結果（今年９月分）によると、土地市場の動向に大きな影響を及ぼす主要な企業のうち、東京23区内で土地取引が現在「活発」だと答えた企業が27.5％と前年同月（14.2％）に比べて倍近くありました。

大阪府内の調査でも「活発」が18.7％（前年同月8.5％）と伸びており、大都市圏内では確実に土地市場に活気が出てきているようです。

　土地取引において、いくつかの筆数（土地登記簿上１つの土地（１筆）を複数の土地（数筆）に分けて登記すること）ごとに分割して土地の引き渡しを受け、代金も引き渡しを受けた分だけ支払う形をとる場合があります。

このような場合、やってはいけないのが、売買契約が一団の土地の一括売買となっていることから、販売対象の土地すべての引渡しを終えた事業年度において、分割して受け取った代金全額を一度に収益に計上してしまう、ということです。

　基本的に、不動産会社が販売する土地は棚卸資産で、その棚卸資産の販売による収益については「棚卸資産の引渡しがあった日の属する事業年度の益金の額に算入すること」と税務上定められています。

しかし、土地については分割販売が可能で、それぞれに使用価値があり、しかも、その分割した個々の土地が取引対象となることから、たとえ一団の土地の一括売買契約を結んでいても、取引の実態が土地を数回に分けて引き渡し、その都度引き渡した分の土地代金が払われるような形ならば、不動産会社は土地代金を受け取ったその事業年度ごとにその代金を収益に計上しなければなりません。