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賃料の改定をめぐるプロセス
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賃料改定の条項があるが・・・

 借地・借家の契約書で、貸主(地主、家主)は賃料が社会情勢、貨幣価値、近隣相場等に照らして不相当となったときに改定できるとの条項を見たことがあるはずです。

 しかし、実際の賃料改定では、次に申し上げるように複雑なプロセスをたどります。


賃料改定の仕方について法律の定めがある

 借地借家法は、固定資産税等の負担の増減、物件の価格の騰落等経済事情の変動、

又は、近傍同種の賃料と比べて不相当となったときは、貸主だけでなく借主からも、

将来に向かって賃料額の増減を請求できると規定します(但し、契約書に増額しない旨の特約があれば、増額請求はできません)。

 しかし、一方的に賃料の改定請求があれば直ちにその金額で確定するわけではありません。

賃料を確定させるためには、まずは双方の協議が必要となります。

それで協議が纏まればそれでよく、そうでなければ裁判所での調停が必要となります。

調停とは、要は裁判所から選任される調停委員の仲立ちの下で双方が協議して解決する手続です。

そして、調停でも纏まらなければ、裁判所における訴訟で解決されます。


裁判所による適正賃料の判断

 訴訟においていよいよ判決となれば、裁判所は自ら適正な賃料額を判断します。

適正賃料の定め方には、差額配分方式、スライド方式、収益配分方式、賃貸事例比準方式等の方法がありますが、裁判所はこれらを勘案しつつ、事案に応じて裁量的に判断します。

その過程で不動産鑑定士による鑑定が必要となってきます。


改定賃料が確定しない間の対処

 もちろん、賃料の金額が確定しない間、借主は支払う必要がないということはなく、次の方法により対処します。

@貸主が増額請求をした場合は、借主は自ら賃料として相当と認める金額(従前の賃料額)を法務局に供託します。

A借主が減額請求をしてきた場合は、貸主は裁判確定までは自ら相当と認める金額(従前の賃料額)の支払を請求することができ、借主はその金額を支払う必要があります。

その代わり、判決で従前の賃料額より低額で確定すれば、貸主はその超過額を年1割の利息を付けて返す必要があります。


特約で何でも決められる訳ではない?

 先の記事では、借地・借家契約の賃料改定において、複雑なプロセスをたどることをお話ししました。

 そこで、賃料の改定に関する具体的な中身について、予め契約でうたってしまおうという考えが出てきます。

 しかし、内容次第では定めたとおりの効力とならないことがあります。
ここで、具体例を挙げながらご説明します。


賃料を増額しない条項

 一定期間賃料を増額しないとの条項は、借主に不利でない内容のため有効です。


賃料を減額しない条項

 一定期間賃料を減額しないとの条項は、借主に不利な内容の契約のため、

借地借家法により無効となり、借主はこの条項にもかかわらず、減額請求ができます。

その内容については、上記の記事でご案内のとおりです。


自動的に改定する条項

例えば、3年毎に5%ずつ増額するというように、賃料を自動的に増額又は減額する条項です。

この場合には、その改定の基準が借地借家法の規定する経済事情の変動を示す指標(固定資産税等の負担の増減、物件の価格の騰落等経済事情の変動、

又は、近傍同種の賃料)に基づいて相当なものである限り、その条項は有効となります。

また、当初は有効とされるべき状況だったが、当該改定基準を定める基礎となっていた前提事情が失われたことにより、その条項で賃料額を定めることが不相当になった場合には、

契約当事者はその条項に拘束されず、借地借家法による賃料増額(減額)請求ができると解されています。


特殊な契約について

 以上は、通常の借地・借家契約におけるご説明でしたが、

借地借家法は、双方当事者になるべく賃料増減額請求権を保障し、また、借主を不当に不利益な地位に縛り付けないよう配慮したものと考えられます。

 これに対して、例外として、一時使用目的の借家契約、定期建物賃貸借契約の場合には、

借地借家法の賃料増額請求権の規定の適用はありませんので、

当事者間の契約にて賃料の増減額を定める条項は、公序良俗に反しない限りは有効と解されます。



記事提供:ゆりかご倶楽部




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