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不動産業の経理・仕訳の仕方その3

その1 その2 その3 仕訳例(新築物件) 仕訳例(中古物件) 仕訳例(転売物件)


例2 仕入れた物件が、中古の建物と土地(いわゆる土地付建物売買)や中古マンションの場合

中古マンションにおいても、土地(借地権を含みます)と建物部分に区分しなければなりません。中古住宅を仕入れて、リホームなどして販売する場合も同様です。
説明が遅れましたが、期末在庫である建物部分の中の消費税部分は控除対象仕入税額となりますので、売れてなくても課税仕入として控除することなります。

@土地部分と建物部分との区分
購入先が個人の場合において、個人は消費税の納税義務がないため、慣習として、購入時において、本来は土地分いくら、建物分いくらといってお互いにそれぞれの金額を決めて契約するのではなく、土地建物全体で価格を決めているのが、実際です。
ここが、税法と違う点です。

税法では、別々の商品ととらえますが、不動産売買の実際の取引は、中古建物等は相場・状況に応じて売買価格が決められます。
ゆえに、建物が古いほど、値段が実際はないのと同じな場合も多いのです。
ですが、どんなに古い建物であってもの固定資産税評価額があります。

では、固定資産税評価額にて按分でしょうか。
相続税評価額にて按分でしょうか。
土地を基準として残りが建物部分でしょうか。
建物を基準として残りが土地部分でしょうか。
それとも、時価相当額にて按分でしょうか。
また、基準には何をもってくればいいのでしょうか。
このあたりは、まさにグレーゾーンです。

ケースバイケースに応じて合理的妥当額にて区分するといったあいまいな答えがでます。
時価とはそれほどあいまいです。いわゆる幅があるのです。
どれ一つとして同じ土地、同じ状態の建物はないからです。また、売り急ぎ物件やケースにより異なります。

※一般個人からの購入時においても、売却時と同じように、土地と建物に区分した金額を契約書に明記することをおすすめします。お互いに取り決めた価額ですので。


イ, 物件の仕入時

仕訳
 (借方)販売用不動産(所在地・土地分・非課税or対象外・不課税) 2500万
 (借方)販売用不動産(所在地・建物分・課税仕入) 500万

こちらも同様に補助科目の設定を行なうのがよいでしょう。

仕入に対する仲介手数料については、上記の土地分と建物部分とに按分します。
仕入仲介料 1,008,000としますと按分して
 (借方)販売用不動産(所在地・土地分・非課税売上に対応する課税仕入れ)
   840,000
 (借方)販売用不動産(所在地・建物分・課税仕入) 168,000
といった具合になります。
土地相当の仕入にかかわる仲介手数料に含まれる消費税額は控除対象仕入税額とならないことになります。

ロ. リーホーム代金
 リホームの手付金は 前払金勘定にて処理を行い、リホーム終了後に
 (借方)販売用不動産(所在地・建物リホーム・課税仕入)と、上記の販売用不動産の建物の補助科目に追加します。

ハ、売却時の仕訳
 例1と同じです。
 なお記載のない費用については、例1と同じ処理となります。


注意
不動産業における、土地・建物にかかわる部分についての仕訳の説明をしてきましたが、
消費税の部分について、他の見解もあると思います。
検討の材料になれば幸いです。

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