■ 相続税の財産評価基本通達

1　財産の評価については、次による。（平3課評2−4外改正）

（1）　評価単位
　財産の価額は、第2章以下に定める評価単位ごとに評価する。

（2）　時価の意義
　財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期（相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。）において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。

（3）　財産の評価
　財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する。

2　共有財産の持分の価額は、その財産の価額をその共有者の持分に応じてあん分した価額によって評価する。

3　区分所有に係る財産の各部分の価額は、この通達の定めによって評価したその財産の価額を基とし、各部分の使用収益等の状況を勘案して計算した各部分に対応する価額によって評価する。

4　天然果実の価額は、元物の価額に含めて評価し、法定果実の価額は、元物とは別に評価する。ただし、こ れと異なる取引の慣行がある場合又は第2章以下に特別の定めのある場合においては、その慣行又はその定めによって評価する。

4−2　土地、家屋その他の不動産のうちたな卸資産に該当するものの価額は、地価税の課税価格計算の基礎 となる土地等の価額を評価する場合を除き、第6章≪動産≫第2節≪たな卸商品等≫の定めに準じて評価する。（昭41直資3−19追加、平3課評2−4外改正）

4−3　外貨建てによる財産及び国外にある財産の邦貨換算は、原則として、納税義務者の取引金融機関（外貨預金等、取引金融機関が特定されている場合は、その取引金融機関）が公表する課税時期における最終の為替相場（邦貨換算を行なう場合の外国為替の売買相場のうち、いわゆる対顧客直物電信買相場又はこれに準ずる相場をいう。また、課税時期に当該相場がない場合には、課税時期前の当該相場のうち、課税時期に最も近い日の当該相場とする。）による。
　なお、先物外国為替契約（課税時期において選択権を行使していない選択権付為替予約を除く。）を締結していることによりその財産についての為替相場が確定している場合には、当該先物外国為替契約により確定している為替相場による。（平11課評2−2外追加、平12課評2−4外改正）

4−4　第2章以下に定める財産の評価において適用する年利率は、別に定めるものを除き、年数又は期間に応じ、日本証券業協会において売買参考統計値が公表される利付国債に係る複利利回りを基に計算した年利率（以下「基準年利率」という。）によることとし、その基準年利率は、短期（3年未満）、中期（3年以上7年未満）及び長期（7年以上）に区分し、各月ごとに別に定める。（平11課評2−12外追加、平13課評2−6・平14課評2−2外・平16課評2−7外改正）

5　この通達に評価方法の定めのない財産の価額は、この通達に定める評価方法に準じて評価する。

5−2　国外にある財産の価額についても、この通達に定める評価方法により評価することに留意する。 なお、この通達の定めによって評価することができない財産については、この通達に定める評価方法に準 じて、又は売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価するものとする。（平12課評2−4外追加）

(注) 　この通達の定めによって評価することができない財産については、課税上弊害がない限り、その財産の取得価額を基にその財産が所在する地域若しくは国におけるその財産と同一種類の財産の一 般的な価格動向に基づき時点修正して求めた価額 又は課税時期後にその財産を譲渡した場合における譲渡価額を基に課税時期現在の価額として算出した価額により評価することができる。

6　この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

第2章　土地及び土地の上に存する権利

7　土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上 の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地 ごとに評価するものとする。
　なお、市街化調整区域（都市計画法（昭和43年法律第100号）第7条((区域区分))第3項に規定する「市街化調整区域」をいう。以下同じ。）以外の都市計画区域（同法第4条((定義))第2項に規定する「都市計画区域」をいう。以下同じ。）で市街地的形態を形成する地域において、40((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地（40−3((生産緑地の評価))に定める生産緑地を除く。）、40−2((広大な市街地農地等の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地（40−3に定める生産緑地を除く。）、49((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林、49−2((広大な市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林、58−3((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野、58−4((広大な市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野又は82((雑種地の評価))の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとする。
　地目は、課税時期の現況によって判定する。（昭47 直資3−16・平3課評2−4外・平11課評2−12外・平16課評2−7外・平18課評2−27外改正）

（1）　宅地

（2）　田

（3）　畑

（4）　山林

（5）　原野

（6）　牧場

（7）　池沼

（8）　削除

（9）　鉱泉地

（10）　雑種地

(注)　地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日付民二第456号法務省民事局長通達）第68条及び第69条に準じて行う。ただ し、「(4)山林」には、同準則第68条の「(20)保安林」を含み、また「(10)雑種地」には、同準則第68条の「(12)墓地」から「(23)雑種地」まで （「(20)保安林」を除く。）に掲げるものを含む。

7−2　土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様 とする。（平11課評2−12外追加・平16課評2−7外改正）

（1）　宅地
　宅地は、1画地の宅地（利用の単位となっている 1区画の宅地をいう。以下同じ。）を評価単位とする。

(注)　贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間 等で行われた場合において、例えば、分割後の 画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると 認められるときは、その分割前の画地を「1画 地の宅地」とする。

（2）　田及び畑
　田及び畑（以下「農地」という。）は、1枚の農 地（耕作の単位となっている1区画の農地をいう。 以下同じ。）を評価単位とする。
ただし、36−3((市街地周辺農地の範囲))に定める市街地周辺農地、40((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地、40−2((広大な市街地農地等の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地及び40−3((生産緑地の評価))に定める生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

（3）　山林
　山林は、1筆（地方税法(昭和25年法律第226号） 第341条≪固定資産税に関する用語の意義≫第10号に規定する土地課税台帳又は同条第11号に規定する土地補充課税台帳に登録された1筆をいう。以下 同じ。）の山林を評価単位とする。
ただし、49((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林及び49−2((広大な市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

（4）　原野
　原野は、1筆の原野を評価単位とする。
ただし、58−3((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野及び58−4((広大な市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

（5）　牧場及び池沼
　牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とする。

（6）　鉱泉地
　鉱泉地は、原則として、1筆の鉱泉地を評価単位 とする。

（7）　雑種地
　雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地 （同一の目的に供されている雑種地をいう。）を評 価単位とする。
ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市 街地的形態を形成する地域において、82≪雑種地の 評価≫の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっ ており、その形状、地積の大小、位置等からみてこ れらを一団として評価することが合理的と認められ る場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。こ の場合において、1の(注)に定める場合に該当する ときは、その(注)を準用する。

(注)

1　「1画地の宅地」は、必ずしも1筆の宅地か らなるとは限らず、2筆以上の宅地からなる場 合もあり、1筆の宅地が2画地以上の宅地とし て利用されている場合もあることに留意する。

2　「1枚の農地」は、必ずしも1筆の農地からなるとは限らず、2筆以上の農地からなる場合 もあり、また、1筆の農地が2枚以上の農地と して利用されている場合もあることに留意す る。

3　いずれの用にも供されていない一団の雑種地については、その全体を「利用の単位となって いる一団の雑種地」とすることに留意する。

8　地積は、課税時期における実際の面積による。

9　土地の上に存する権利の価額は、次に掲げる権利の別に評価する。（平3課評2−4外・平6課評2−2外・平17課評2−11外・平20課評2-5外改正）

（1）　地上権（民法（明治29年法律第89号）第269条の2≪地下又は空間を目的とする地上権≫第1項の地上権（以 下「区分地上権」という。）及び借地借家法（平成 3年法律第90号）第2条≪定義≫に規定する借地権 に該当するものを除く。以下同じ。）

（2）　区分地上権

（3）　永小作権

（4）　区分地上権に準ずる地役権（地価税法施行令第2条≪借地権等の範囲≫第1項に規定する地役権をい う。以下同じ。）

（5）　借地権（借地借家法第22条≪定期借地権≫、第23条≪事業用定期借地権等≫、第24条≪建物譲渡特約付借地権≫及び第25条≪一時使用目的の借地権≫に規定す る借地権（以下「定期借地権等」という。）に該当 するものを除く。以下同じ 。）

（6）　定期借地権等

（7）　耕作権（農地法(昭和27年法律第229号）第2条≪定義≫第1項に規定する農地又は採草放牧地の上 に存する賃借権（同法第20条≪農地又は採草放牧地 の賃貸借の解約等の制限≫第1項本文の規定の適用 がある賃借権に限る。）をいう。以下同じ。）

（8）　温泉権（引湯権を含む。）

（9）　賃借権（(5)の借地権、(6)の定期借地権等、(7)の耕作権及び(8)の温泉権に該当するものを除く。以下同 じ。）

（10）　占用権（地価税法施行令第2条第2項に規定する 権利をいう。以下同じ。）

10　削除（平11課評2−12外）

11　宅地の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。（昭41直資3−19改正）

（1）　市街地的形態を形成する地域にある宅地　路線価方式

（2）　(1)以外の宅地　倍率方式

12　削除（平3課評2−4外）

13　路線価方式とは、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、15≪奥行価格補正≫から20−5≪容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価≫までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう。（昭41直資3−19・昭57直評22・平3課評2−4外・平11課評2−12外改正）

14　前項の「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。）ごとに設定する。
　 路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格（地価公示法（昭和44年法律第49号）第6条≪標準地の価格等の公示≫の規定により公示された標準地の価格をいう。以下同じ。）、不動産鑑定士等による鑑 定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。以下同じ。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。（昭41直資3−19・昭45直資3-13・昭47直資3−16・平3課評2−4外・平11課評2−2外・平11課評2−12外改正）

（1）　その路線のほぼ中央部にあること。

（2）　その一連の宅地に共通している地勢にあること。

（3）　その路線だけに接していること。

（4）　その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであるこ と。

(注)　(4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率（以下「奥行価格補正率」という。）及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率（以下「間口狭小補正率」という。）がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率（以下「奥行長大補正率」という。）の適用を要しないものが該当する。

14−2　路線価方式により評価する地域（以下「路線価地域」という。）については、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに、国税局長が次に掲げる地区を定めるものとする。（平3課評2-4外追加）

（1）　ビル街地区

（2）　高度商業地区

（3）　繁華街地区

（4）　普通商業・併用住宅地区

（5）　普通住宅地区

（6）　中小工場地区

（7）　大工場地区

14−3　路線価地域内において、相続税、贈与税又は地価税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価（以下「特定路線価」という。）を納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。
　 特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする。（平12課評2−4外追加・平14課評2−2外改正）

15　一方のみが路線に接する宅地の価額は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3−13・昭47直資3−16・平3課評2−4外・平11課評2−12外改正）

16　正面と側方に路線がある宅地（以下「角地」という。）の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する（昭45直資3−13・昭47直資3−16・平3課評2−4外改正）

（1）　正面路線（原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をい う。以下同じ。）の路線価に基づき計算した価額

（2）　側方路線（正面路線以外の路線をいう。）の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づ き計算した価額に付表2「側方路線影響加算率表」 に定める加算率を乗じて計算した価額

17　正面と裏面に路線がある宅地の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3−13・昭47直資3−16・平3課評2−4外改正）

（1）　正面路線の路線価に基づき計算した価額

（2）　裏面路線（正面路線以外の路線をいう。）の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づ き計算した価額に付表3「二方路線影響加算率表」 に定める加算率を乗じて計算した価額

18　三方又は四方に路線がある宅地の価額は、16≪側方路線影響加算≫及び前項に定める方法を併用して計算したその宅地の価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3−13・昭47直資3−16改正）

19　削除（平3課評2−4外）

20　不整形地（三角地を含む。以下同じ。）の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15≪奥行価格補正≫から18≪三方又は四方路線影響加算≫までの 定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率（以下「不整形地補正率」という。）を乗じて計算した価額により評価する。（昭45直資3−13・昭47直資3−16・昭57直評22・平3課評2−4外・平11課評2−12外・平12課評2−4外改正）

（1）　次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

（2）　次図のように不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法

(注)　ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地（以下「想定整形地」という。）の奥行距離を限度とする。

（3）　次図のように不整形地に近似する整形地（以下「近似整形地」という。）を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法

(注)　近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める（(4)において同じ。）。

（4）　次図のように近似整形地（）を求め、隣接する整形地（）と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地（）の価額を差し引いた価額を基として計算する方法

20−2　無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20≪不整形地の評価≫の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法（昭和25年法律第201号）その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件（以下「接道義務」という。）に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）とする。（平11課評2−12外追加、平12課評2−4外改正）

(注)

1　無道路地とは、道路に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む。）をいう。

2　20≪不整形地の評価≫の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

20−3　次に掲げる宅地（不整形地及び無道路地を除く。）の価額は、15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。（平11課評2−12外追加）

（1）　間口が狭小な宅地　付表6「間口狭小補正率表」

（2）　奥行が長大な宅地　付表7「奥行長大補正率表」

20−4　がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちに存するがけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、その宅地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することができないと認められる部分の地積の割合に応じて付表8「がけ地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平11課評2−12外追加）

20−5　容積率（建築基準法第52条((容積率))に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14−2((地区))に定める地区に応じて下表のとおりとする。（平11課評2−12外追加、平12課評2−4外・平16課評2−7外改正）

○　容積率が価額に及ぼす影響度

(注)

1　上記算式により計算した割合は、小数点以下第3位未満を四捨五入して求める。

2　正面路線に接する部分の容積率が他の部分の容積率よりも低い宅地のように、この算式により計算した割合が負数となるときは適用しない。

3　2以上の路線に接する宅地について正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額からその価額に上記算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額が、正面路線以外の路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額を下回る場合におけるその宅地の価額は、それらのうち最も高い価額となる路線を正面路線とみなして15≪奥行価格補正≫から前項までの定めにより計算した価額によって評価する。なお、15≪奥行価格補正≫から前項までの定めの適用については、正面路線とみなした路線の14−2≪地区≫に定める地区区分によることに留意する。

21　倍率方式とは、固定資産税評価額(地方税法第381条≪固定資産課税台帳の登録事項≫の規定により土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳（同条第8項の規定により土地補充課税台帳とみなされるものを含む。）に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。以下この章において同じ。）に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式をいう。（昭41直資3−19・平3課評2−4外・平11課評2−12外改正）

21−2　倍率方式により評価する宅地の価額は、その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19・平3課評2−4外・平11課評2−2外改正）

22　大規模工場用地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。ただし、その地積が20万平方メートル以上のものの価額は、次により計算した価額の100分の95に相当する価額によって評価する。（平3課評2−4外追加）

（1）　路線価地域に所在する大規模工場用地の価額は、正面路線の路線価にその大規模工場用地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

（2）　倍率方式により評価する地域（以下「倍率地域」という。）に所在する大規模工場用地の価額は、その大規模工場用地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

22−2　前項の「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいう。ただし、路線価地域においては、14−2≪地区≫の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。（平3課評2−4外改正）

(注) 　「一団の工場用地」とは、工場、研究開発施設等の敷地の用に供されている宅地及びこれらの宅地に隣接する駐車場、福利厚生施設等の用に供されている一団の土地をいう。なお、その土地が、不特定多数の者の通行の用に供されている道路、河川等により物理的に分離されている場合には、その分離されている一団の工場用地ごとに評価することに留意する。

22−3　22≪大規模工場用地の評価≫の「路線価」及び「倍率」は、その大規模工場用地がその路線（倍率を定める場合は、その大規模工場用地の価格に及ぼす影響が最も高いと認められる路線）だけに接していて地積がおおむね5万平方メートルのく形又は正方形の宅地として、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基に国税局長が定める。（平3課評2−4外追加、平11課評2−2外改正）

23　余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。（平3課評2−4外追加・平11課評2−12外改正）

（1）　余剰容積率を移転している宅地の価額は、原則として、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、設定されている権利の内容、建築物の建築制限の内容等を勘案して評価する。ただし、次の算式により計算した金額によって評価することができるものとする。

　上の算式中の「A」、「B」及び「C」は、それぞれ次による。
「A」＝余剰容積率を移転している宅地について、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより評価した価額
「B」＝区分地上権の設定等に当たり収受した対価の額
「C」＝区分地上権の設定等の直前における余剰容積率を移転している宅地の通常の取引価額に相当する金額

（2）　余剰容積率の移転を受けている宅地の価額は、原則として、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築するために設定している権利の内容、建築物の建築状況等を勘案して評価する。ただし、次の算式により計算した金額によって評価することができるものとする。

　上の算式中の「D」、「E」及び「F」は、それぞれ次による。
「D」＝　余剰容積率の移転を受けている宅地について、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより評価した価額
「E」＝　区分地上権の設定等に当たり支払った対価の額
「F」＝　区分地上権の設定等の直前における余剰容積率の移転を受けている宅地の通常の取引価額に相当する金額

(注)　余剰容積率を有する宅地に設定された区分地上権等は、独立した財産として評価しないこととし、余剰容積率の移転を受けている宅地の価額に含めて評価するものとする。

23−2　前項の「余剰容積率を移転している宅地」又は「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、それぞれ次のものをいう。（平3課評2−4外追加、平11課評2−12外改正）

（1）　「余剰容積率を移転している宅地」とは、容積率の制限に満たない延べ面積の建築物が存する宅地（以下「余剰容積率を有する宅地」という。）で、その宅地以外の宅地に容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築することを目的とし、区分地上権、地役権、賃借権等の建築物の建築に関する制限が存する宅地をいう。

（2）　「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、余剰容積率を有する宅地に区分地上権、地役権、賃借権の設定を行う等の方法により建築物の建築に関する制限をすることによって容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築している宅地をいう。

24　私道の用に供されている宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。（平3課評2−4外・平11課評2−12外改正）

24−2　土地区画整理事業（土地区画整理法（昭和29年法律第119号）第2条≪定義≫第1項又は第2項に規定する土地区画整理事業をいう。）の施行地区内にある宅地について同法第98条≪仮換地の指定≫の規定に基づき仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫まで及び前項の定めにより計算したその仮換地の価額に相当する価額によって評価する。
　ただし、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95に相当する金額によって評価する。（平3課評2−4外・平14課評2−2外改正）

(注)　仮換地が指定されている場合であっても、次の事項のいずれにも該当するときには、従前の宅地の価額により評価する。

1　土地区画整理法第99条((仮換地の指定の効果))第2項の規定により、仮換地について使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用又は収益を開始することができないこと。

2　仮換地の造成工事が行われていないこと。

24−3　造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、その宅地の造成に係る費用現価（課税時期までに投下した費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額をいう。以下同じ。）の100分の80に相当する金額を加算した金額によって評価する。（昭41直資3−19追加、平3課評2−4外改正）

24−4　その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条((定義))第12項に規定する開発行為（以下本項において「開発行為」という。）を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの（22−2((大規模工場用地))に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。）を除く。以下「広大地」という。）の価額は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価する。（平6課評2-2外追加、平11課評2−12外・平12課評2−4外・平16課評2−7外・平17課評2−11外改正）

（1）　その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に、15((奥行価格補正))から20-5((容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価))までの定めに代わるものとして次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額

（2）　その広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を14((路線価))に定める路線価として、上記(1)に準じて計算した金額

(注)

1　本項本文に定める「公共公益的施設用地」とは、都市計画法第4条≪定義≫第14項に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び都市計画法施行令（昭和44年政令第158号）第27条に掲げる教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地（その他これらに準ずる施設で、開発行為の許可を受けるために必要とされる施設の用に供される土地を含む。）をいうものとする。

2　本項(1)の「その広大地の面する路線の路線価」は、その路線が2以上ある場合には、原則として、その広大地が面する路線の路線価のうち最も高いものとする。

3　本項によって評価する広大地は、5,000平方メートル以下の地積のものとする。したがって、広大地補正率は0.35が下限となることに留意する。

4　本項(1)又は(2)により計算した価額が、その広大地を11((評価の方式))から21−2((倍率方式による評価))まで及び24−6((セットバックを必要とする宅地の評価))の定めにより評価した価額を上回る場合には、その広大地の価額は11から21−2まで及び24−6の定めによって評価することに留意する。

24−5　農業振興地域の整備に関する法律（昭和44年法律第58号）第8条第2項第1号に規定する農用地区域（以下「農用地区域」という。）内又は市街化調整区域内に存する農業用施設（農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号及び第4号に規定する施設をいう。）の用に供されている宅地（以下本項において「農業用施設用地」という。）の価額は、その宅地が農地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、その農地を課税時期において当該農業用施設の用に供されている宅地とする場合に通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を加算した金額に、その宅地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、その農業用施設用地の位置、都市計画法の規定による建築物の建築に関する制限の内容等により、その付近にある宅地（農業用施設用地を除く。）の価額に類似する価額で取引されると認められることから、上記の方法によって評価することが不適当であると認められる農業用施設用地（農用地区域内に存するものを除く。）については、その付近にある宅地（農業用施設用地を除く。）の価額に比準して評価することとする。（平12課評2−4外追加）

(注)

1　その宅地が農地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある農地について37≪純農地の評価≫又は38≪中間農地の評価≫に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基として評価するものとする。

2　農用地区域内又は市街化調整区域内に存する農業用施設の用に供されている雑種地の価額については、本項の定めに準じて評価することに留意する。

24−6　建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。ただし、その宅地を24−4((広大地の評価))(1)又は(2)により計算した金額によって評価する場合には、本項の定めは適用しないものとする。（平14課評2−2外追加、平16課評2−7外・平17課評2−11外改正）
（算式）

24−7　都市計画道路予定地の区域内（都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設のうちの道路の予定地の区域内をいう。）となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地の区域内となる部分でないものとした場合の価額に、次表の地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平14課評2−2外追加）

	ビル街地区、 高度商業地区			繁華街地区、 普通商業・ 併用住宅地区			普通住宅地区、 中小工場地区、 大工場地区
	600%未満	600%以上 700%未満	700%以上	300%未満	300%以上 400%未満	400%以上	200%未満	200%以上
30%未満	0.91	0.88	0.85	0.97	0.94	0.91	0.99	0.97
30%以上 60%未満	0.82	0.76	0.70	0.94	0.88	0.82	0.98	0.94
60%以上	0.70	0.60	0.50	0.90	0.80	0.70	0.97	0.90

（注）　地積割合とは、その宅地の総地積に対する都市計画道路予定地の部分の地積の割合をいう。

24−8　文化財保護法（昭和25年法律第214号）第27条第1項に規定する重要文化財に指定された建造物、同法第58条第1項に規定する登録有形文化財である建造物及び文化財保護法施行令（昭和50年政令第267号）第4条第3項第1号に規定する伝統的建造物（以下本項、83−3((文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の評価))、89−2((文化財建造物である家屋の評価))及び97−2（（文化財建造物である構築物の評価））において、これらを「文化財建造物」という。）である家屋の敷地の用に供されている宅地の価額は、それが文化財建造物である家屋の敷地でないものとした場合の価額から、その価額に次表の文化財建造物の種類に応じて定める割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。
　なお、文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地（21((倍率方式))に定める倍率方式により評価すべきものに限る。）に固定資産税評価額が付されていない場合には、文化財建造物である家屋の敷地でないものとした場合の価額は、その宅地と状況が類似する付近の宅地の固定資産税評価額を基とし、付近の宅地とその宅地との位置、形状等の条件差を考慮して、その宅地の固定資産税評価額に相当する額を算出し、その額に倍率を乗じて計算した金額とする。（平16課評2−7外追加・平18課評2−27外改正）

（注）　文化財建造物である家屋の敷地とともに、その文化財建造物である家屋と一体をなして価値を形成している土地がある場合には、その土地の価額は、本項の定めを適用して評価することに留意する。したがって、例えば、その文化財建造物である家屋と一体をなして価値を形成している山林がある場合には、この通達の定めにより評価した山林の価額から、その価額に本項の文化財建造物の種類に応じて定める割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

（貸宅地の評価）

25　宅地の上に存する権利の目的となっている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。（昭41直資3-19・平3課評2-4外・平6課評2-2外・平14課評2-2外・平16課評2-7外・平17課評2-11外改正）

（1）　借地権の目的となっている宅地の価額は、11((評価の方式))から22-3((大規模工場用地の路線価及び倍率))まで、24((私道の用に供されている宅地の評価))、24-2((土地区画整理事業施行中の宅地の評価))、24-4((広大地の評価))及び24-6((セットバックを必要とする宅地の評価))から24-8((文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価))までの定めにより評価したその宅地の価額（以下この節において「自用地としての価額」という。）から27((借地権の評価))の定めにより評価したその借地権の価額（同項のただし書の定めに該当するときは、同項に定める借地権割合を100分の20として計算した価額とする。25-3((土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価))において27-6((土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価))の定めにより借地権の価額を計算する場合において同じ。）を控除した金額によって評価する。
　ただし、借地権の目的となっている宅地の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した価額の宅地の自用地としての価額に対する割合（以下「貸宅地割合」という。）がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が貸宅地割合を定めている地域においては、その宅地の自用地としての価額にその貸宅地割合を乗じて計算した金額によって評価する。

（2）　定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、27-2≪定期借地権等の評価≫の定めにより評価したその定期借地権等の価額を控除した金額によって評価する。
　ただし、同項の定めにより評価した定期借地権等の価額が、その宅地の自用地としての価額に次に掲げる定期借地権等の残存期間に応じる割合を乗じて計算した金額を下回る場合には、その宅地の自用地としての価額からその価額に次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

イ　残存期間が5年以下のもの　100分の5

ロ　残存期間が5年を超え10年以下のもの　100分の10

ハ　残存期間が10年を超え15年以下のもの　100分の15

ニ　残存期間が15年を超えるもの　100分の20

（3）　地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。

（4）　区分地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から27-4≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

（5）　区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から27-5≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

（倍率方式により評価する宅地の自用地としての価額）

25−2　倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額は、その宅地の固定資産税評価額が地下鉄のずい道の設置、特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合には、その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額とする。
なお、宅地以外の土地を倍率方式により評価する場合の各節に定める土地の自用地としての価額についても、同様とする。（平3課評2-4外追加、平12課評2-4外改正）

（土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価）

25−3　土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2-4外追加、平6課評2-2外・平17課評2-11外改正）

（1）　借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権の目的となっている宅地の価額

（2）　区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額

（3）　借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額

（注）　国税局長が貸宅地割合を定めている地域に存する借地権の目的となっている宅地の価額を評価する場合には、25((貸宅地の評価))(1)のただし書の定めにより評価した価額から、当該価額に 27-4((区分地上権の評価))の区分地上権の割合又は 27-5((区分地上権に準ずる地役権の評価))の区分地上権に準ずる地役権の割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価することに留意する。

（貸家建付地の評価）

26　貸家（94≪借家権の評価≫に定める借家権の目的となっている家屋をいう。以下同じ。）の敷地の用に供されている宅地（以下「貸家建付地」という。）の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。（平3課評2-4外・平11課評2-12外改正）

　この算式における「借地権割合」及び「賃貸割合」 は、それぞれ次による。

（1）　「借地権割合」は、27≪借地権の評価≫の定めによるその宅地に係る借地権割合（同項のただし書に定める地域にある宅地については100分の20とする。次項において同じ。）による。

（2）　「賃貸割合」は、その貸家に係る各独立部分（構造上区分された数個の部分の各部分をいう。以下同じ。）がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、次の算式により計算した割合による。

(注)

1　上記算式の「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層（天井及び床）等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいう。したがって、例えば、ふすま、障子又はベニヤ板等の堅固でないものによって仕切られている部分及び階層で区分されていても、独立した出入口を有しない部分は「各独立部分」には該当しない。
　なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、共同で使用すべき廊下、階段、エレベーター等の共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは、上記の「独立した出入口を有するもの」に該当する。

2　上記算式の「賃貸されている各独立部分」には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない。

（区分地上権等の目的となっている貸家建付地の評価）

26−2　区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている貸家建付地の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。（平3課評2-4外追加、平11課評2-12外改正）

（借地権の評価）

27　借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した借地権の価額の割合（以下「借地権割合」という。）がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める割合を乗じて計算した金額によって評価する。ただし、借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払うなど借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある借地権の価額は評価しない。（昭41直資3−19・平3課評2−4外改正）

（定期借地権等の評価）

27−2　定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価する。
　ただし、課税上弊害がない限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算した金額によって評価する。（平6課評2−2外追加、平11課評2−12外改正）

（定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する 経済的利益の総額の計算）

27−3　前項の「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、次に掲げる金額の合計額とする。（平6課評2−2外追加、平11課評2−12外改正）

（1）　定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、権利金、協力金、礼金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要しないものとされる金銭の支払い又は財産の供与がある場合課税時期において支払われるべき金額又は供与すべき財産の価額に相当する金額

（2）　定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、保証金、敷金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要するものとされる金銭等（以下「保証金等」という。）の預託があった場合において、その保証金等につき基準年利率未満の約定利率による利息の支払いがあるとき又は無利息のとき

　次の算式により計算した金額

（3）　定期借地権等の設定に際し、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合

　次の算式により計算した金額

(注)

1　実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合に該当するかどうかは、個々の取引において取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案して判定するのであるから留意する。

2　「差額地代の額」とは、同種同等の他の定期借地権等における地代の額とその定期借地権等の設定契約において定められた地代の額（上記(1)又は(2)に掲げる金額がある場合には、その金額に定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率を乗じて得た額を地代の前払いに相当する金額として毎年の地代の額に加算した後の額）との差額をいう。

（区分地上権の評価）

27−4　区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合（以下「区分地上権の割合」という。）を乗じて計算した金額によって評価する。
　この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができるものとする。（平3課評2−4外追加、平6課評2−2外・平12課評2−4外改正）

(注)

1　「土地利用制限率」とは、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年3月7日用地対策連絡協議会理事会決定）別記2≪土地利用制限率算定要領≫に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。

2　区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。

（区分地上権に準ずる地役権の評価）

27−5　区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額に、その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合（以下「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。）を乗じて計算した金額によって評価する。
　この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。（平3課評2−4外追加、平6課評2−2外・平12課評2−4外改正）

（1）　家屋の建築が全くできない場合　100分の50又はその区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合にその承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合

（2）　家屋の構造、用途等に制限を受ける場合　100分の30

（土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評 価）

27−6　土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2−4外追加、平6課評2−2外改正）

（1）　借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額

（2）　区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に借地権、定期借地権等又は地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額

（貸家建付借地権等の評価）

28　貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。（平3課評2−4外・平6課評2−2外・平11課評2−12外改正）

（転貸借地権の評価）

29　転貸されている借地権の価額は、27≪借地権の評価≫又は27−6≪土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価≫の定めにより評価したその借地権の価額から次項の定めにより評価したその借地権に係る転借権の価額を控除した価額によって評価する。（平3課評2−4外・平6課評2−2外改正）

（転借権の評価）

30　借地権の目的となっている宅地の転借権（以下「転借権」という。）の価額は、次の算式1により計算した価額によって評価する。（平3課評2−4外・平6課評2−2外・平11課評2−12外改正）

（算式1）

　ただし、その転借権が貸家の敷地の用に供されている場合の転借権の価額は、次の算式2により計算した価額によって評価する。

（算式2）

（借家人の有する宅地等に対する権利の評価）

31　借家人がその借家の敷地である宅地等に対して有する権利の価額は、原則として、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる算式により計算した価額によって評価する。ただし、これらの権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては、評価しない。（平3課評2−4外・平6課評2−2外・平11課評2−12外改正）

（1）　その権利が借家の敷地である宅地又はその宅地に係る借地権に対するものである場合

（2）　その権利がその借家の敷地である宅地に係る転借権に対するものである場合

32　削除（平3課評2−4外）

付表1

奥行価格補正率表（昭45直資3−13・平3課評2−4外・平18課評2−27外改正）

※本表は平成19年分以降用です。

地区区分 　　　　　 　 　　　 奥行距離 (メートル)	ビル街地区	高度商業地区	繁華街地区	普通商業・併用住宅地区	普通住宅地区	中小工場地区	大工場地区
4未満	0.80	0.90	0.90	0.90	0.90	0.85	0.85
4以上　6未満		0.92	0.92	0.92	0.92	0.90	0.90
6 〃 　8 〃	0.84	0.94	0.95	0.95	0.95	0.93	0.93
8 〃 　10 〃	0.88	0.96	0.97	0.97	0.97	0.95	0.95
10 〃 　12 〃	0.90	0.98	0.99	0.99	1.00	0.96	0.96
12 〃 　14 〃	0.91	0.99	1.00	1.00		0.97	0.97
14 〃 　16 〃	0.92	1.00				0.98	0.98
16 〃 　20 〃	0.93					0.99	0.99
20 〃 　24 〃	0.94					1.00	1.00
24 〃 　28 〃	0.95				0.99
28 〃 　32 〃	0.96		0.98		0.98
32 〃 　36 〃	0.97		0.96	0.98	0.96
36 〃 　40 〃	0.98		0.94	0.96	0.94
40 〃 　44 〃	0.99		0.92	0.94	0.92
44 〃 　48 〃	1.00		0.90	0.92	0.91
48 〃 　52 〃		0.99	0.88	0.90	0.90
52 〃 　56 〃		0.98	0.87	0.88	0.88
56 〃 　60 〃		0.97	0.86	0.87	0.87
60 〃 　64 〃		0.96	0.85	0.86	0.86	0.99
64 〃 　68 〃		0.95	0.84	0.85	0.85	0.98
68 〃 　72 〃		0.94	0.83	0.84	0.84	0.97
72 〃 　76 〃		0.93	0.82	0.83	0.83	0.96
76 〃 　80 〃		0.92	0.81	0.82
80 〃 　84 〃		0.90	0.80	0.81	0.82	0.93
84 〃 　88 〃		0.88		0.80
88 〃 　92 〃		0.86			0.81	0.90
92 〃 　96 〃	0.99	0.84
96 〃 100 〃	0.97	0.82
100 〃	0.95	0.80			0.80

付表2

側方路線影響加算率表（平3課評2−4外・平18課評2−27外改正）

※本表は平成19年分以降用です。

地区区分	加算率
	角地の場合	準角地の場合
ビル街地区	0.07	0.03
高度商業地区 　繁華街地区	0.10	0.05
普通商業・併用住宅地区	0.08	0.04
普通住宅地区　　　　 　中小工場地区	0.03	0.02
大工場地区	0.02	0.01

(注)　準角地とは、次図のように一系統の路線の屈折部の内側に位置するものをいう。

付表3

二方路線影響加算率表（平3課評2−4外・平18課評2−27外改正）

※本表は平成19年分以降用です。

地区区分	加算率
ビル街地区	0.03
高度商業地区 　繁華街地区	0.07
普通商業・併用住宅地区	0.05
普通住宅地区 　中小工場地区 　大工場地区	0.02

付表4

地積区分表（平11課評2−12外追加・平18課評2−27外改正）

※本表は平成19年分以降用です。

地積区分 地区区分	A	B	C
高度商業地区	1,000m2未満	1,000m2以上 1,500m2未満	1,500m2以上
繁華街地区	450m2未満	450m2以上 700m2未満	700m2以上
普通商業・併用住宅地区	650m2未満	650m2以上 1,000m2未満	1,000m2以上
普通住宅地区	500m2未満	500m2以上 750m2未満	750m2以上
中小工場地区	3,500m2未満	3,500m2以上 5,000m2未満	5,000m2以上

付表5

不整形地補正率表（平11課評2−12外追加・平18課評2−27外改正）

※本表は平成19年分以降用です。

地区区分	高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工場地区			普通住宅地区
地積区分	A	B	C	A	B	C
かげ地割合
10%以上	0.99	0.99	1.00	0.98	0.99	0.99
15%　〃	0.98	0.99	0.99	0.96	0.98	0.99
20%　〃	0.97	0.98	0.99	0.94	0.97	0.98
25%　〃	0.96	0.98	0.99	0.92	0.95	0.97
30%　〃	0.94	0.97	0.98	0.90	0.93	0.96
35%　〃	0.92	0.95	0.98	0.88	0.91	0.94
40%　〃	0.90	0.93	0.97	0.85	0.88	0.92
45%　〃	0.87	0.91	0.95	0.82	0.85	0.90
50%　〃	0.84	0.89	0.93	0.79	0.82	0.87
55%　〃	0.80	0.87	0.90	0.75	0.78	0.83
60%　〃	0.76	0.84	0.86	0.70	0.73	0.78
65%　〃	0.70	0.75	0.80	0.60	0.65	0.70

(注)

1　不整形地の地区区分に応ずる地積区分は、付表4「地積区分表」による。

2　かげ地割合は次の算式により計算した割合による。

3　間口狭少補正率の適用がある場合においては、この表により求めた不整形地補正率に間口狭少補正率を乗じて得た数値を不整形地補正率とする。ただし、その最小値はこの表に定める不整形地補正率の最小値(0.60)とする。
　また、奥行長大補正率の適用がある場合においては、選択により、不整形地補正率を適用せず、間口狭少補正率に奥行長大補正率を乗じて得た数値によって差し支えない。

4　大工場地区にある不整形地については、原則として不整形地補正を行わないが、地積がおおむね9,000平方メートル程度のものについては、付表4「地積区分表」及びこの表に掲げる中小工場地区の区分により不整形地としての補正を行って差し支えない。

付表6

間口狭小補正率表（昭45直資3−13・平3課評2−4外・平18課評2−27外改正）

※本表は平成19年分以降用です。

地区区分 　　　　　 　 　　　 間口距離　　 (メートル)	ビル街地区	高度商業地区	繁華街地区	普通商業・ 併用住宅地区	普通住宅 地区	中小工場地区	大工場地区
4未満	-	0.85	0.90	0.90	0.90	0.80	0.80
4以上　6未満	-	0.94	1.00	0.97	0.94	0.85	0.85
6 〃 　8 〃	-	0.97		1.00	0.97	0.90	0.90
8 〃 　10 〃	0.95	1.00			1.00	0.95	0.95
10 〃 　16 〃	0.97					1.00	0.97
16 〃 　22 〃	0.98						0.98
22 〃 　28 〃	0.99						0.99
28 〃	1.00						1.00

付表7

奥行長大補正率表（昭45直資3−13・平3課評2−4外改正）

地区区分 奥行距離 間口距離	ビル街地区	高度商業地区 繁華街地区 普通商業・ 併用住宅地区	普通住宅地区	中小工場地区	大工場地区
2以上　3未満	1.00	1.00	0.98	1.00	1.00
3 〃 　4 〃		0.99	0.96	0.99
4 〃 　5 〃		0.98	0.94	0.98
5 〃 　6 〃		0.96	0.92	0.96
6 〃 　7 〃		0.94	0.90	0.94
7 〃 　8 〃		0.92		0.92
8 〃		0.90		0.90

付表8

がけ地補正率表（平3課評2−4外・平11課評2−12外改正）

がけ地の方位 　 　がけ地地積　 総　地　積	南	東	西	北
0.10以上	0.96	0.95	0.94	0.93
0.20 〃	0.92	0.91	0.90	0.88
0.30 〃	0.88	0.87	0.86	0.83
0.40 〃	0.85	0.84	0.82	0.78
0.50 〃	0.82	0.81	0.78	0.73
0.60 〃	0.79	0.77	0.74	0.68
0.70 〃	0.76	0.74	0.70	0.63
0.80 〃	0.73	0.70	0.66	0.58
0.90 〃	0.70	0.65	0.60	0.53

(注)　がけ地の方位については、次により判定する。

1　がけ地の方位は、斜面の向きによる。

2　2方位以上のがけ地がある場合は、次の算式により計算した割合をがけ地補正率とする。

3　この表に定められた方位に該当しない「東南斜面」などについては、がけ地の方位の東と南に応ずるがけ地補正率を平均して求めることとして差し支えない。

付表9　削除（昭41直資3−19）

第3節　農地及び農地の上に存する権利

33 削除（平11課評2−12外）

（農地の分類）

34　農地を評価する場合、その農地を36≪純農地の範囲≫から36−4≪市街地農地の範囲≫までに定めるところに従い、次に掲げる農地のいずれかに分類する。（昭41直資3−19・昭45直資3−13・平3課評2−4外・平11課評2−2外・平11課評2−12外・平12課評2−4外・平16課評2−7外改正）

（1）　純農地

（2）　中間農地

（3）　市街地周辺農地

（4）　市街地農地

(注)

1　上記の農地の種類と農地法、農業振興地域の整備に関する法律、都市計画法との関係は、基本的には、次のとおりとなる。

イ　農地法との関係

(ニ)　第2種農地（農地法第4条第2項第1号イ及びロに掲げる農地（同号ロ(1)に掲げる農地を含む。）以外の農地）……中間農地

(ホ)　第3種農地（農地法第4条第2項第1号ロ(1)に掲げる農地（農用地区域内にある農地を除く。））……市街地周辺農地

ロ　農業振興地域の整備に関する法律との関係

（イ）　農業振興地域内の農地のうち

ハ　都市計画法との関係

(注)

2　甲種農地、第1種農地、第2種農地及び第3種農地の用語の意義は、平成10年11月1日付10構改B第1067号「農地法の一部を改正する法律の施行について」農林水産事務次官通達において定められているものと同じである。

35　削除（昭41直資3−19）

（純農地の範囲）

36　純農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、36−4≪市街地農地の範囲≫に該当する農地を除く。（昭45直資3−13・平3課評2−4外・平11課評2−2外改正）

（1）　農用地区域内にある農地

（2）　市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地又は甲種農地に該当するもの

（3）　上記(1)及び(2)に該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地又は第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く。

（中間農地の範囲）

36−2　中間農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし36−4≪市街地農地の範囲≫に該当する農地を除く。（昭45直資3−13追加、平3課評2−4外・平11課評2−2外改正）

（1）　第2種農地に該当するもの

（2）　上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの

（市街地周辺農地の範囲）

36−3　市街地周辺農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、36−4≪市街地農地の範囲≫に該当する農地を除く。（昭45直資3−13追加、平3課評2−4外・平11課評2−2外改正）

（1）　第3種農地に該当するもの

（2）　上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

（市街地農地の範囲）

36−4　市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。（昭45直資3-13追加、平3課評2−4外・平11課評2−12外改正）

（1）　農地法第4条≪農地の転用の制限≫又は第5条 ≪農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限≫に規定する許可（以下「転用許可」という。）を受けた農地

（2）　市街化区域内にある農地

（3）　農地法の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

（純農地の評価）

37　純農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地勢、土性、水利等の状況の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19改正）

（中間農地の評価）

38　中間農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19・昭45直資3−13改正）

（市街地周辺農地の評価）

39　市街地周辺農地の価額は、次項本文の定めにより評価したその農地が市街地農地であるとした場合の価額の100分の80に相当する金額によって評価する。 （昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭48直資3−33・平3課評2−4外改正）

（市街地農地の評価）

40　市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭47直資3−16・昭和48直資3−33改正）

(注)　その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある宅地について11≪評価の方式≫に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。

（広大な市街地農地等の評価）

40−2　前2項の市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、24−4((広大地の評価))に定める広大地に該当するときは、その市街地周辺農地及び市街地農地の価額は、前2項の定めにかかわらず、24−4の定めに準じて評価する。ただし、市街地周辺農地及び市街地農地を24−4の定めによって評価した価額が前2項の定めによって評価した価額を上回る場合には、前2項の定めによって評価することに留意する。 （平16課評2−7外追加）

(注) 本項の適用を受ける農地が市街地周辺農地である場合には、24−4の定めに準じて評価した価額の100分の80に相当する金額によって評価することに留意する。

（生産緑地の評価）

40−3　生産緑地（生産緑地法（昭和49年法律第68号）第2条≪定義≫第3号に規定する生産緑地のうち、課税時期において同法第10条≪生産緑地の買取りの申出≫の規定により市町村長に対し生産緑地を時価で買い取るべき旨の申出（以下「買取りの申出」という。）を行った日から起算して3月（生産緑地法の一部を改正する法律（平成3年法律第39号）附則第2条第3項の規定の適用を受ける同項に規定する旧第二種生産緑地地区に係る旧生産緑地にあっては1月）を経過しているもの以外のものをいう。以下同じ。）の価額は、その生産緑地が生産緑地でないものとして本章の定めにより評価した価額から、その価額に次に掲げる生産緑地の別にそれぞれ次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。（平3課評2−4外追加・平16課評2−7外改正）

（1）　課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができない生産緑地

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間	割合
5年以下のもの 5年を超え10年以下のもの 10年を超え15年以下のもの 15年を超え20年以下のもの 20年を超え25年以下のもの 25年を超え30年以下のもの	100分の10 100分の15 100分の20 100分の25 100分の30 100分の35

（2）　課税時期において市町村長に対し買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申出をすることができる生産緑地
　 100分の5

（貸し付けられている農地の評価）

41　耕作権、永小作権等の目的となっている農地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。（昭41直資3−19・昭45直資3−13・平3課評2−4外・平16課評2−7外改正）

（1） 耕作権の目的となっている農地の価額は、37((純農地の評価))から40−2((広大な市街地農地等の評価))までの定めにより評価したその農地の価額（以下この節において「自用地としての価額」という。）から、42((耕作権の評価))の定めにより評価した耕作権の価額を控除した金額によって評価する。

（2） 永小作権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した永小作権の価額を控除した金額によって評価する。

（3） 区分地上権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、43−2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価した区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

（4） 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、43−3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

（土地の上に存する権利が競合する場合の農地の評価）

41−2　土地の上に存する権利が競合する場合の農地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2−4外追加）

（1） 耕作権又は永小作権及び区分地上権の目的となっている農地の価額

（2） 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の価額

（3） 耕作権又は永小作権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の価額

（耕作権の評価）

42　耕作権の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。（昭41直資3−19・昭45直資3−13改正）

（1） 純農地及び中間農地に係る耕作権の価額は、37≪純農地の評価≫及び38≪中間農地の評価≫に定める方式により評価したその農地の価額に、別表1に定める耕作権割合（耕作権が設定されていないとした場合の農地の価額に対するその農地に係る耕作権の価額の割合をいう。以下同じ。）を乗じて計算した金額によって評価する。

（2） 市街地周辺農地、市街地農地に係る耕作権の価額は、その農地が転用される場合に通常支払われるべき離作料の額、その農地の付近にある宅地に係る借地権の価額等を参酌して求めた金額によって評価する。

（存続期間の定めのない永小作権の評価）

43　存続期間の定めのない永小作権の価額は、存続期間を30年（別段の慣習があるときは、それによる。）とみなし、相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定によって評価する。（平3課評2−4外改正）

（区分地上権の評価）

43−2　農地に係る区分地上権の価額は、27−4≪区分地上権の評価≫の定めを準用して評価する。（平3課評2−4外追加、平6課評2−2外改正）

（区分地上権に準ずる地役権の評価）

43−3　農地に係る区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の自用地としての価額を基とし、27−5≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めを準用して評価する。（平3課評2−4外追加、平6課評2−2外改正）

（土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の評価）

43−4　土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の価額は、次の区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2-4外追加）

（1） 耕作権又は永小作権及び区分地上権が設定されている場合の耕作権又は永小作権の価額

（2） 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に耕作権又は永小作権が設定されている場合の耕作権又は永小作権の価額

付表10　削除（昭41直資3−19）

付表11　削除（昭41直資3−19）

第4節　山林及び山林の上に存する権利

44　削除（平11課評2−12外）

（評価の方式）

45　山林の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。（昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭48直資3−33改正）

（1） 純山林及び中間山林（通常の山林と状況を異にするため純山林として評価することを不適当と認めるものに限る。以下同じ。） 倍率方式

（2） 市街地山林 比準方式又は倍率方式

46 削除（昭41直資3−19）

（純山林の評価）

47　純山林の価額は、その山林の固定資産税評価額に、地勢、土層、林産物の搬出の便等の状況の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19・昭45直資3−13改正）

（中間山林の評価）

48　中間山林の価額は、その山林の固定資産税評価額に、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19・昭45直資3−13改正）

（市街地山林の評価）

49　市街地山林の価額は、その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
　ただし、その市街地山林の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地山林の価額は、その山林の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。
　なお、その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。（昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭47直資3−16・昭和48直資3−33・平16課評2−7外改正）

（注）

1 「その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、その付近にある宅地について11((評価の方式))に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその山林との位置、形状等の条件の差を考慮して評価する。

2 「その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、その山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、又はその山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合をいう。

（広大な市街地山林の評価）

49−2　前項本文及びただし書の市街地山林が宅地であるとした場合において、24−4((広大地の評価))に定める広大地に該当するときは、その市街地山林の価額は、前項の定めにかかわらず、24−4の定めに準じて評価する。ただし、その市街地山林を24−4の定めによって評価した価額が前項本文及びただし書の定めによって評価した価額を上回る場合には、前項の定めによって評価することに留意する。（平16課評2−7外追加）

（保安林等の評価）

50　森林法（昭和26年法律第249号）その他の法令の規定に基づき土地の利用又は立木の伐採について制限を受けている山林（次項の定めにより評価するものを除く。）の価額は、45((評価の方式))から49−2((広大な市街地山林の評価))までの定めにより評価した価額（その山林が森林法第25条((指定))の規定により保安林として指定されており、かつ、倍率方式により評価すべきものに該当するときは、その山林の付近にある山林につき45から49−2までの定めにより評価した価額に比準して評価した価額とする。）から、その価額にその山林の上に存する立木について123((保安林等の立木の評価))に定める割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。（昭41直資3−19・平16課評2−7外改正）

（注） 保安林は、地方税法第348条≪固定資産税の非課税の範囲≫第2項第7号の規定により、固定資産税は非課税とされている。

（特別緑地保全地区内にある山林の評価）

50−2　都市緑地法（昭和48年法律第72号）第12条に規定する特別緑地保全地区（首都圏近郊緑地保全法（昭和41年法律第101号）第4条第2項第3号に規定する近郊緑地特別保全地区及び近畿圏の保全区域の整備に関する法律（昭和42年法律第103号）第6条第2項に規定する近郊緑地特別保全地区を含む。以下本項、58−5（（特別緑地保全地区内にある原野の評価））及び123−2((特別緑地保全地区内にある立木の評価))において「特別緑地保全地区」という。）内にある山林（林業を営むために立木の伐採が認められる山林で、かつ、純山林に該当するものを除く。）の価額は、45((評価の方式))から49−2((広大な市街地山林の評価))までの定めにより評価した価額から、その価額に100分の80を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。 （平16課評2−7外追加、平17課評2−11外改正）

（貸し付けられている山林の評価）

51　賃借権、地上権等の目的となっている山林の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。（昭41直資3−19・平3課評2−4外改正）

（1） 賃借権の目的となっている山林の価額は、47≪純山林の評価≫から前項までの定めにより評価したその山林の価額（以下この節において「自用地としての価額」という。）から、54≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。

（2） 地上権の目的となっている山林の価額は、その山林の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。

（3） 区分地上権の目的となっている山林の価額は、その山林の自用地としての価額から53−2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価した区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

（4） 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である山林の価額は、その山林の自用地としての価額から53−3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

（土地の上に存する権利が競合する場合の山林の評価）

51−2　土地の上に存する権利が競合する場合の山林の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2−4外追加）

（1） 賃借権又は地上権及び区分地上権の目的となっている山林の価額

（2） 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である山林のその山林の自用地としての価額

（3） 賃借権又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である山林の価額

（分収林契約に基づいて貸し付けられている山林の評価）

52　立木の伐採又は譲渡による収益を一定の割合により分収することを目的として締結された分収林契約（所得税法施行令第78条≪用語の意義≫に規定する「分収造林契約」又は「分収育林契約」をいう。以下同じ。）に基づいて設定された地上権又は賃借権の目的となっている山林の価額は、その分収林契約により定められた山林の所有者に係る分収割合に相当する部分の山林の自用地としての価額と、その他の部分の山林について51≪貸し付けられている山林の評価≫又は前項の定めにより評価した価額との合計額によって評価する。（平3課評2−4外改正）

（注）

1 上記の「分収林契約」には、旧公有林野等官行造林法（大正9年法律第7号）第1条≪趣旨≫の規定に基づく契約も含まれるのであるから留意する。

2 上記の定めを算式によって示せば、次のとおりである。
（その山林の自用地としての価額(A)×山林所有者の分収割合(B)）＋（(A)−地上権又は賃借権の価額）×（1−(B)）＝分収林契約に係る山林の価額

（残存期間の不確定な地上権の評価）

53　立木一代限りとして設定された地上権などのように残存期間の不確定な地上権の価額は、課税時期の現況により、立木の伐採に至るまでの期間をその残存期間として相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定によって評価する。（平3課評2−4外改正）

（区分地上権の評価）

53−2　山林に係る区分地上権の価額は、27−4≪区分地上権の評価≫の定めを準用して評価する。（平3課評2−4外追加、平6課評2−2外改正）

（区分地上権に準ずる地役権の評価）

53−3　山林に係る区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である山林の自用地としての価額を基とし、27−5≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めを準用して評価する。（平3課評2−4外追加、平6課評2−2外改正）

（賃借権の評価）

54　賃借権の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。（昭45直資3−13・平3課評2−4外改正）

（1） 純山林に係る賃借権の価額は、その賃借権の残存期間に応じ、相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定を準用して評価する。この場合において、契約に係る賃借権の残存期間がその権利の目的となっている山林の上に存する立木の現況に照らし更新されることが明らかであると認める場合においては、その契約に係る賃借権の残存期間に更新によって延長されると認められる期間を加算した期間をもってその賃借権の残存期間とする。

（2） 中間山林に係る賃借権の価額は、賃貸借契約の内容、利用状況等に応じ、(1)又は(3)の定めにより求めた価額によって評価する。

（3） 市街地山林に係る賃借権の価額は、その山林の付近にある宅地に係る借地権の価額等を参酌して求めた価額によって評価する。

（土地の上に存する権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価）

54−2　土地の上に存する権利が競合する場合の賃借権又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2−4外追加）

（1） 賃借権又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の賃借権又は地上権の価額

（2） 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に賃借権又は地上権が設定されている場合の賃借権又は地上権の価額

（分収林契約に基づき設定された地上権等の評価）

55　分収林契約に基づき設定された地上権又は賃借権の価額は、相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定又は53≪残存期間の不確定な地上権の評価≫、54≪賃借権の評価≫若しくは前項の定めにかかわらず、これらの定めにより評価したその地上権又は賃借権の価額にその分収林契約に基づき定められた造林又は育林を行う者に係る分収割合を乗じて計算した価額によって評価する。（平3課評2−4外改正）

付表12　削除（昭41直資3−19）

第5節　原野及び原野の上に存する権利

56　削除（平11課評2−12外）

（評価の方式）

57　原野の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。（昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭48直資3−33改正）

（1） 純原野及び中間原野（通常の原野と状況を異にするため純原野として評価することを不適当と認めるものに限る。以下同じ。） 倍率方式

（2） 市街地原野 比準方式又は倍率方式

（純原野の評価）

58　純原野の価額は、その原野の固定資産税評価額に、状況の類似する地域ごとに、その地域にある原野の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19改正）

（中間原野の評価）

58−2　中間原野の価額は、その原野の固定資産税評価額に、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある原野の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19追加、昭45直資3−13改正）

（市街地原野の評価）

58−3　市街地原野の価額は、その原野が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その原野を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その原野の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、その市街地原野の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある原野の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地原野の価額は、その原野の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3−19追加、昭45直資3−13・昭47直資3−16・昭和48直資3−33改正）

（注） その原野が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある宅地について11≪評価の方式≫に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその原野との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。

（広大な市街地原野の評価）

58−4　前項の市街地原野が宅地であるとした場合において、24−4((広大地の評価))に定める広大地に該当するときは、その市街地原野の価額は、前項の定めにかかわらず、24−4の定めに準じて評価する。ただし、市街地原野を24−4の定めによって評価した価額が前項の定めによって評価した価額を上回る場合には、前項の定めによって評価することに留意する。 （平16課評2−7外追加）

（特別緑地保全地区内にある原野の評価）

58−5　特別緑地保全地区内にある原野の価額は、57((評価の方式))から58−4((広大な市街地原野の評価))までの定めにより評価した価額から、その価額に100分の80を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。（平16課評2−7外追加、平17課評2−11外改正）

（貸し付けられ�