【 確定申告一覧 平成22年分 】
不動産所得が赤字の場合
不動産所得が赤字になった場合で../必要経費に算入した「借入金利子」のうち土地等を取得するための負債の利子がある場合に記載します。
つまり土地や借地権・地上権（以下土地等）の借入金の利子の額に対応する赤字は損益通算といって../他の所得の黒字から差し引くことができない規定になっています。
借入金利子を土地等の取得分と建物等の取得分に分けるわけですが../一括購入の場合は../実際の区分は困難ですので../借入金のうち建物の取得の分からあてられたものとして計算できます。
例
実際はワンルームマンションが多いでしょうが../
賃貸マンションの取得価額 2000万円（建物 1500万円 土地 500万円）
借入金の額 1800万円 自己資金 200万円の場合
借入金の1800万円のうち建物の借入金が1500万円にまず充てられます。
そうすると土地等の借入金は../1800万円ー1500万円＝300万円
と計算されます。
借入金の利子が100万円とすると
100万円×300万円 / 1800万円 ＝166,666円 と計算されます。
不動産所得の赤字の金額が△150,000円の場合（つまり△166,666円以下）は土地等の取得にかかわる部分で赤字なので../
赤字の150,000円は他の黒字の所得から引けなくなります。
いわゆる損益通算ができなくなり../不動産所得が0とされます。
よって../申告書に記載する不動産所得金額欄には../「不 0」と記載することになります。
不動産所得の赤字の金額が△200,000円の場合（つまり△166,666円を超える）は../200,000円のうち166,666円は土地等の取得にかかわる部分の赤字なので../200,000円のうち166,666円は損益通算ができなくなり../200,000円−166,666円＝33,334円のみ損益通算ができることになりますので../申告書に記載する不動産所得金額欄には../「不 △33,334」と記載することになります。
※マンション又は建売住宅の場合の土地等と建物の取得価額の区分
マンション売買契約書又は土地付建物売買契約書に土地と建物の取得価額が記載されているいる場合ないし消費税額（土地は非課税）が記載されているは土地と建物の区分はそれらの金額によることになりますが../区分記載されていない場合には../やっかいです。
本来は../土地と建物は別々なので../区分記載というよりお互いＡ（土地）という商品とＢ（建物）という商品なので別明記が本当なのですが../昔からの慣習といいましょうか../区分されていないものも../現在でもみかけます。
住宅取得控除の際の簡便計算がよいのでしょうか../固定資産税評価額で按分すればよいのでしょうか。時価で按分？？../合理的に按分？？
といった具合になってしまいます。
不動産の売買は../不動産屋さんの仲介がほとんどはいりますので../不動産屋さんに金額の区分を依頼されるのも一方法です。
できれば証明書？（購入しているのに変ですが）を頂いておくことも必要な場合もあります。
このように../税法では時価によるとか../通常の売買価額といって../じゃ時価は？？といった規定もあるのです。
あいまいな部分があるのです。
※本来土地の部分の借入金の利息が不動産所得が赤字の場合は損益通産ができないのはおかしいのですが../ワンルームマンションを購入して節税対策をする封じ手で../できた規定です。
現在では../不動産業界も不況ですので../この規定ははずしてほしいものです。
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